最好是能夠帶我直接做一次,我會很感謝的...謝謝
答:=======================================================
一.法拍屋是很好的投資方式，這是好的開端，很多人在此致富，但也有不少人因專業不足而在此遇到困
難，大致有以下幾點你必須事先了解：
二.購屋者「自行投標」大致歸類約有以下幾點:
從事於代客標購或代客點交的法拍業者是屬於專門的職業範圍，法拍從業人員除了應備的專業知識外，
對於法令的專研與新知的求取態度更應積極進取，並配合著無數經驗的累積才能成為一名稱職的法拍從
業人員，很多學無專精的法拍從業人員，或因經驗不足，或因專業知識專研不夠深入等因素，草草結束
營業甚至去向不明者大有人在。
在極需高專業知識與高技術並行的拍賣屋標購中，稍有不慎就會造成重大的損失，所以在標購拍賣屋前
確實需要仔細審查與深入的研究才不致有所錯誤產生；而一般的投資人常以投資或自住為主要訴求，在
不了解拍賣屋所需應備的專業知識與經驗能力前，很容易受到親朋好友的鼓舞與煽動下，自行貿然的投
入法拍屋標購的行列，待得標後面對重重的問題接踵而來，常使得自行投標的得標人不知所措，一旦審
查不嚴謹或因專業的不足，有人付出了慘痛代價無法點交，甚至須經長年的訴訟亦無法得到有效的解
決；更有得標人遇到棘手的產權與點交問題而求助無門。
所以一般購屋者在投入法拍屋、金拍屋標購前，除非自己本身真正具備相當的專業知識與經驗能力，否
則還是委託品牌、形象、專業能力、誠信度較佳的法拍公司，才能避免不必要的麻煩與金錢上的損失產
生。通常一般購屋者會遇到的各種標購點交問題，諸如：
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1. 產權調查不清
2. 税費調查不清
3. 價格評估錯誤
4. 屋況無法確保
5. 無法交屋之危險
6. 點交案件變不點交
7. 違法（被告）之危險
8. 海蟑螂惡意占有
9. 債務人賴皮不走
10. 黑道或遇到抗爭
11. 不諳點交程序流程
12. 協調不易或方法錯誤
13. 缺乏專業的法拍顧問
14. 拍賣公告解讀有誤
15. 沒有經營智囊團隊協助
16. 道聽塗說拿血汗錢開玩笑
17. 留下祖先牌位無法處理
18. 留下眾多神明銅像難以處理
19. 承租中的房屋拒絕搬遷
20. 公告為空屋卻明明有人居住
21. 空屋但得標後馬上出現不明占有
22. 缺乏實務經驗
23. 分身乏力、所付心力不成比例
24. 專業法令與專業實務多如牛毛
25. 專業能力不足
26. 執行效率不彰
27. 無配合廠商折扣優惠
28. 多花冤枉錢
29. 債權人或前屋主或承租人之騷擾
30. 更大金錢損失或無法收尾
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以上是投標人自行投標有可能產生的問題，可供購屋者參考，以下就分別來說明為何一般自行投標者會
遇到這些問題：
1、產權調查不清
投標的前置作業須要詳實，務求清楚，對於產權的調查與評估分析更應慎重以求完美，自行投標往往忽
略到各項產權的調查與分析或因不知從何處著手，待得標後糾紛不斷、產權不清或因購買到有優先購買
權的物件以致白忙一場，或付出相當大的慘痛代價，有時所標購的物件根本就是無法解決的複雜產權糾
紛物件而不自知。
2、價格評估錯誤
自行投標者由於對法拍市場整體環境認知不足，不是把價錢寫的很高，就是把投標價寫的太低，在標的
物鎖定後需要參考很多數據，有經驗的法拍公司會運用各種參考數據加以推算合理的投標價，使填寫的
價格不致於太高，又不致於把價格寫的太低，當然這需要綜合判斷整體經濟環境、區域、屋況等資料來
配合，但總比自行投標的購屋者，因不了解趨勢行情而僅憑感覺來填寫投標價來的有根據些。
3、屋況無法確保（房屋遭惡意破壞）
很多自行投標的購屋者，由於專業知識與處理經驗不足，辛苦得標的房屋，卻被債務人惡意破壞、拒不
搬遷或頑強抵抗，電視、報紙上所報導債務人惡意破壞者大部分都是自行投標的結果，畢竟在面對債務
人時更須具備相當的專業知識與經驗能力才能在平和的氣氛下點交房屋。
4、無法交屋之危險
自行投標者常因拍賣公告字面上的解讀錯誤，或因事前的產權調查與分析動作不夠詳實等因素，造成物
件得標後無法交屋之危險性，面對著投入大筆資金卻無法使用房屋的難題時，才知道很多事情並不能單
看表面，唯有選擇專業人士從中輔助才能避免不必要的糾紛產生。
5、被告之危險
有時購屋者因急於點交房屋或沒有深諳各項法令的情況下，做出了很多的違法點交的事項，而讓債務人
抓住把柄；或是債務人早已設下圈套，當自行投標的購屋者在不諳法令、實務與專業不足的情況下就有
可能觸法，此時債務人有可能即向法院提起民、刑事等告訴而鬧上法庭。本來標購房屋是債權人、債務
人、購屋者、執行法院四贏的局面，搞著債務人與購屋者還要對簿公堂，當初得標時的喜悅心情，早就
蕩到谷底，換來的卻是被告的痛苦。
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6、海蟑螂惡意占有
除了拍賣公告解讀應正確無誤之外，很多拍賣公告上註明有點交的空屋卻被黑道、海蟑螂等惡意占有，
中國時報、自由時報等各大報更進一步指出少數海蟑螂集團，亦有所謂的「法拍屋教戰守則」，以教導
旗下人員如何對付得標人，當投標人自行投標而在得標後，還要面對海蟑螂集團的各式手法，對於自行
投標的購屋者而言，可能會產生難以面對的窘境。
7、債務人賴皮不走
有的債務人在得知購屋者自行投標後，了解一般購屋者在專業能力方面並不是很充足，故意就賴皮而不
搬離房屋，並藉以索取高額的搬遷費用，當自行投標的購屋者，面對難纏的債務人，交屋的期限可說是
遙遙無期了。
8、黑道或遇到抗爭
購買法拍屋有其豐碩的利潤空間是眾所皆知的事實，少數黑道或不法份子當然也知道法拍屋、金拍屋所
帶來的利潤真的也不錯，而債務人亦因房屋被拍賣通常經濟狀況均為不佳，有時可能連個棲身之所也沒
有，若遇上大環境的不景氣賺錢更是不容易，當投標人在專業、經驗不足等等情況下自行投標房屋，遇
上黑道要強索搬遷費或債務人頑抗而不予交屋，就可能會產生很多問題了；然而畢竟台灣還是個法治國
家，很多事情還是有一定的規範，若委託專業的法拍公司來標購，其法拍公司的專業人員就會運用其專
業，以最平和與最合法的方式將房屋點交予得標人，得標人就能免卻很多不必要的麻煩又能享受到並擁
有溫馨便宜房屋的快樂。
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9、不諳點交流程
當物件得標後，除了須前往債務人住處協談外，有時還須向執行法院聲請點交等各項程序，當購屋者面
對執行法院一般總讓人感覺到有官僚的形象，缺乏經驗的購屋者在聲請點交的流程，因不甚熟悉而錯誤
百出，不是須補正，就是須再重新遞狀聲請；另一方面碰到難纏的債務人，甚至是海蟑螂集團，若是無
法熟悉執行法院聲請點交的手續與流程，亦可能因誤判拍賣公告內容而根本無法聲請點交，在重重壓力
下，購屋者雖忙的焦頭爛額，依然無法順下點交房屋。
10、協調不易或方法錯誤
當得標人自行前往債務人住家，想要協調點交房屋等事宜時，如果讓債務人得知是投標人是自行投標，
而沒有委託專業法拍公司來處理，即因缺少了專業人士的輔助，通常自行投標者與債務人雙方的溝通與
協調並不容易，在電視或報章媒體也常報導某些法拍屋遭到嚴重破壞或其債務人拒不搬遷等案例，而這
些案例幾乎都是投標人自行投標後，因其專業與經驗不足所導致，而自行投標的得標人與債務人的協調
過程中，若沒有居中協調的專業人士，在其方法、專業不足的情況下，雙方硬碰硬的結果所造成的傷
害，常常是兩敗俱傷。
11、缺乏專業的法拍顧問
委託專業的法拍公司，不僅在投標前能以其專業的顧問角色從旁協助過濾有問題的案件，減免各項龐大
稅費的支出，具有節稅的提醒等功能，更能在事後的點交過程中，憑介著專業能力，促使案件能在最完
美、平和的情況下，將房屋點交予得標人。
但自行投標的投標人因缺乏專業的法拍顧問協助，不僅有可能標到產權不清的案件，更在稅費上因不懂
得各項稅法規定，多繳了龐大的稅款而不自知，亦可能在整個點交的過程中，缺少有專業的經營智囊團
隊從旁協助，而吃盡了苦頭，甚至因不懂得拍賣公告的解讀，或因點交過程中所使用的方法錯誤而造成
違背法令的情事產生，使整個案件因專業不足，而形成必須常年奔走法院訴訟下的受害者。
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12、拍賣公告解讀有誤
自行投標者很多都從親朋好友口中或其他管道而得知拍賣訊息，有時候僅是自行解讀拍賣公告內容，甚
至是道聽塗說而來的建議與資訊。翻開市面上有關法拍屋的書籍，大都敘述法拍屋牽涉法令廣泛，需要
相當完整的專業知識才能投入拍賣市場，而事實上也是如此，法拍屋、金拍屋等拍賣房屋所牽涉領域之
廣，不僅僅是一般購屋者難窺其全貌，就是專業從業人員，也未必能盡數知悉，何況是貿然而自行投標
的購屋者，法拍屋不僅要買的便宜，最重要的是要買的安心，否則若因拍賣公告解讀錯誤，一旦標到無
法點交或需要長年訴訟的案件，豈不是將一生積蓄付諸流水，遺憾終身。
13、沒有經營智囊團隊協助
自行投標除了專業性欠佳外，大部分均沒有專業的智囊團隊加以分工、研討、開會、分析等有效來平和
解決拍賣屋所產生的問題，任何事情均只能靠單打獨鬥的方式，或因無法有真正專業效率的團隊來協
助，很多事情往往會弄巧成拙。
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14、道聽塗說拿自己血汗錢開玩笑
有時想要購買法拍屋、金拍屋的購屋者會從親朋好友口中聽聞，某某人自行投標法拍屋、金拍屋沒有發
生什麼問題、交屋也很順利等話語，此一行為，就如同有疾病不看醫生而自行開刀，也許沒問題的話就
好，有問題時可能就會是大問題了，其所因自行開刀過程中所經歷的無畏痛苦或因而引起其他併發症，
嚴格來說，根本是划不來的，試想！標購法拍屋若如此簡單政府也不須舉辦相關專技人員考試了，更不
會有某些法拍公司或從事於此行的專業人士亦因專業不足而倒閉的情況發生，其實每個行業都有其專業
所在，而法拍屋所須具備的專業性與技術性更甚於其他行業，由此可知交易中的安全性是如此的重要！
一個人一生也許只買過幾棟房屋，你真的敢拿血汗錢道聽塗說來開玩笑嗎？有時即因一個環節出現錯誤
可能不只是損失到金錢，其精神的折磨更甚其上。
15、留下祖先牌位無法處理
國人雖然均對祖先非常敬重，鮮少有債務人將祖先牌位留置於房屋內而不遷移的情事發生，但在多元化
的社會中總是有例外的案件，若自行投標後債務人以祖先牌位不予遷離為理由而為抗爭，自行投標的投
標人是否有足夠的專業與經驗來處理此項問題呢？
16、留下眾多神明銅像難以處理
由於宗教信仰有淨化人心的良好功能及其我國的民族性使然，一般人家裡很多都會有供奉神明的習慣，
雖然也鮮少有債務人會將供奉的神明留置於屋內而不遷移的情事發生，但也總是有例外的案件，否則也
不會有流落街頭神明或銅像了，當自行投標後債務人以留下神明、銅像等等各式各樣的原因為理由而為
抗爭或抗不搬遷，自行投標的投標人是否有足夠的專業與經驗來處理後續的問題呢？
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17、承租中的房屋拒絕搬遷
在拍賣公告上常出現由承租人租用中的房屋被拍賣的案例，當投標人自行標購此類型物件而得標後，承
租人大多會以各種手法阻擾得標人點交，有的承租人確實是與債務人有簽訂租賃契約，有的承租人則是
心懷不軌與債務人共謀簽訂假租賃契約，企圖藉此假租賃契約向得標人索取高額搬遷費，或以拒不搬遷
的方式來阻擾點交，在此時若無相當專業與實務經驗的法拍專業人員加以輔助，對於一般購屋者而言面
對此一類似案件是相對的棘手。
18、公告為空屋卻明明有人居住
很多拍賣公告上註明為空屋的物件，購屋者前往現場勘查卻發現房屋內竟然有人居住，當自行投標人投
標後該如何與現住人周旋，才能讓其現住人以平和的方式搬離，確實是一般自行投標的購屋者難以應付
的難題。
19、空屋但得標後馬上出現不明占有
拍賣公告上註明為空屋，購屋者為了謹慎起見，在投標日前也多次親自前往該拍賣標的物現場勘查該
屋，是否真如拍賣公告上所載為「空屋無人居住之狀態」，經多次現場勘查得知該拍賣房屋確實就如拍
賣公告所載無人居住之狀態，而自行投標者就在投標當日興沖沖的前往法院投標室投標，並以最高價得
標，事隔一日欲前往該房屋現場勘查卻發現竟有人搬入該房屋居住，自行投標的購屋者此時的心情可能
就會大為緊張，左思右想為何在投標前一日還是空屋，但得標後卻馬上有人占用該房屋呢？當購屋者遇
到此種狀況該用什麼方法來解決，想必也是非常棘手的問題了。
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20、缺乏實務經驗
一般購屋者一生也許只買賣過二、三次房屋的經驗，投資客大多也不超過數十間買賣房屋的經驗，然而
在法拍屋的交易過程中，常常需要面對不同的債務人、承租人或占有人等等，自行投標的購屋者常因經
驗能力不足，在效率與合適度的拿捏往往把簡單的事情越搞越複雜以致無法收拾。
21、分身乏力、所付心力不成比例
投資法拍屋、金拍屋的購屋者，均來自社會上的各行各業，每個人都有其專業領域，而投資法拍屋並不
像一般不動產仲介業，著重於買賣雙方價格的議和，其所涉及的專業方向依其個案的情況亦多所不同，
很多購屋者以為標購法拍屋、金拍屋就跟不動產仲介買賣方式一樣，而貿然投入標購，待得標後所面對
的各種繁雜程序及所遭遇到的困難，才知道自行標購法拍屋所牽涉的專業知識，不僅僅只是單憑經驗與
少許的不動產專業，就能完全掌握與勝任；
所謂隔行如隔山，隨著時代在改變，相關的法律也多所變動，稍不留神就有可能造成重大損失，很多學
有專精的法拍從業人員，經過數十年的專研與經驗的累積，亦不能完全的了解法拍屋所涉及領域之廣及
所牽涉法令之深，何況為一般的購屋者呢？
所以原本認為自行標購法拍屋應該不致於太困難的購屋於者，在遇到接踵而來的各項程序麻煩，往往就
會被搞的分身乏力，不僅原本所經營的事業無法集中、專注而荒廢原本的事業，更要與債務人甚至海蟑
螂等鬥智與鬥法，其所付出的精力與時間的浪費，相形之下與所付出的心力並不成比例。
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22、專業法令與專業實務多如牛毛
不動產所涉及的法令本來就相當繁複，單看消費者文教基金會每年所公布的購屋消費糾紛自1992年以來
連續十年排名榜首即可得知（蘋果日報，93.7.10；購屋200問，消費者文教基金會，民91）。雖然法
拍屋、金拍屋等拍賣房屋本身極具安全性、產權也非常清楚，但因其涉及的專業法令與專業實務不但是
專業深廣，且牽涉繁雜事項也多如牛毛，稍一不慎即造成其努力的心血盡失，又因法令時常變動，非專
一長時間的專研恐難以勝任，不僅產權分析要詳實，稅法上的節稅方法也應知悉，交屋的過程是否牽涉
不法的行為更應注意，當購屋者在自行投標後所出現的種種法令與實務的疑問，確實是不容輕忽的大問
題。
23、專業能力不足
投標人常因投標書的書寫錯誤或應備文件不齊，讓已經得標的案件因有重大瑕疵問題而被判定為廢標，
或因遇到棘手的點交問題而進退兩難，雖然投資或購買法拍屋有很好的利潤是眾所皆知的事，但其牽涉
的法令有時相當繁複，就如醫生的專業性更須有科別之分，一般投資人常因專業不足而蒙受重大損失。
24、執行效率不彰
當投標人自行投標後，因面對各項程序均無法專精確中其要點，以致錯誤百出甚至延誤到聲請點交的時
間，在執行的效率上亦因不諳各項程序流程又不知如何與債務人協談，當方法錯誤因而面對遙遙無期的
交屋時間，若又與債務人有了言語上的衝突，雙方大動肝火有時還演變出非法行為，導致造成無法彌補
的遺憾那就很不值得了。
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25、無配合廠商折扣優惠
投標人在得標後可能會裝設保全系統或油漆、裝潢、水電等修繕，除非購屋者本身就是從事相關行業否
則對於房屋交付後所須花費的費用，如果沒有長期配合的廠商對該房屋的維修裝潢等做折扣的優惠，可
能會花費一筆不小的金額，而法拍公司因有長期配合的保全、油漆、裝潢等公司名單，就能提供折扣廠
商名單給予購屋者做為參考資料，通常都能節省一筆不少的開銷。
26、不懂節稅節費多花冤枉錢
不動產的投資，在專業人士的精心規劃下，少則節省數十萬的稅費支出，多則數百萬、數千萬，甚至數
十億的各項費用支出都有可能，而一般自行投標的購屋者，往往以為買到了便宜屋，又不須支付專業顧
問的服務費，殊不知缺乏了專業人士從中指導，卻多付出了龐大的稅費而不自知，舉凡公寓大廈的管理
費、土地增值稅、遺產贈與稅、重購土地退稅、所得稅、甚至於搬遷費等等的各項節稅與支出，亦因不
動產所涉及的各項稅費及其法規也常因法令的修改而時有變動，購屋者表面上是得到了便宜；
但實際上卻付出了更大的代價，造成更重大的損失。讀者若需得知相關知識，可以參閱作者前著「從十
萬賺到十億—法拍屋、金拍屋、銀拍屋 貸款、稅費實用技巧」一書，即可獲得相關節稅退稅和貸款等
相關資訊。
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27、債權人或前屋主或前承租人之騷擾
債務人房屋被查封的原因有很多種，很多債務人不單單只有向銀行借貸，有時後被錢逼急了更會向地下
錢莊或透過其他非法管道來取得資金，所以查封房屋的債權人並不是只有銀行本身，也許該債務人除了
積欠銀行外，還有將該屋設定抵押給其它次順位的債權人，當然也可能會有一大堆的普通債權人、信用
卡公司甚至是地下錢莊等不法集團均有可能；
亦有很多被查封的房屋出租於他人或其房屋早已被債權人占用，甚至是債務人故意留下一堆家具、物品
不予搬遷；或因債務人（前屋主）等到購屋者非以合法程序點交房屋後才忽然出現，指出房屋內留有大
批價值的物品要得標人給付，當自行投標的購屋者在面對一連串的難題出現時，是否有足夠的專業與時
間來從容應對呢？
28、更大金錢損失或無法收尾
購屋者本想以自行投標來省錢，卻不知法拍屋、金拍屋等涉及的專業與程序只要稍一不慎極有可能造成
重大的損失，買賣房屋並不像一般物品的買賣，購買法拍屋、金拍屋動則百萬、千萬計，牽涉到法令也
異常繁複，購屋者在基礎不穩的情況下反而可能會因專業不足而造成更多金錢的損失，或因無法平和收
尾而造成更大的糾紛無法善後。
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另於法拍屋標購時，本身亦應對以下各點做分析，才不致有問題產生，在此提供予你做參考，希望對你
有所幫助：
1.點交實務分析
2.各項產權分析
3.各項稅費分析
4.各項佔有排除分析
5.合法和諧交屋分析
6.頑強抗拒心理分析
7.民事法律分析
8.法拍程序流程分析
9.各項民事拍賣案例分析
10.自行投標糾紛案例分析
11.法拍業者糾紛案例分析
12.不良不肖業者手法分析
13.優良法拍業者應備條件分析
14.刑事法律分析
15.各項刑事拍賣案例分析
16.法拍程序流程改進分析
17.保障得標人權益分析
18.保障承租人、債務人、佔有人權益分析
19.標購SOP流程改進分析
20.法拍標購各項細節查檢表制定分析
21.拍賣房屋統計與區域物件分析
22.拍定價與市價行情比較分析
23.法拍相關法律、法規分析
24.法拍效率化、制度化改進分析
25.法拍屋品質改善分析
26.法拍屋安心保障制度研究分析
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~~若有其它不明瞭之處，富門再予回答~~
以上回答希望對你有所幫助。
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