法拍屋公告寫明是空屋，去看時也沒看見有住人跡
象，但得標後卻發現裡面竟然有人在住耶，該怎麼
辦呀?
答:==============================
1.這是標購法拍屋常見的事。
2.標購法拍屋是很安全的，但須專業、
實務、團隊、科技、技術...等等，相互
做配合。
3.建議可委託品牌、形象、品質、知名
度較佳的法拍業者代為處理，較能有所
保障。
4.法拍屋已形成專業的行業型態，都有
其方法與制度可行，交屋必須要兼顧其
合法性，否則日後還要跑法院來進行訴
訟，對於一般購屋者而言並不值得。
5.以下說明標購法拍屋應注意的事項，
您可參考看看:
一.是否為空屋，裡面有無值錢的東西，
並非投標人自行認定，更何況其公告為
債務人及其家人自住，有很多事實案例
指出，當得標人自行認定為空屋空物時
，原所有權人回頭主張其屋內有其價值
之物，而產生不必要的紛爭，此點你必
須留意。
二.法拍屋在公布拍賣後至未經法院核
發「不動產產權移轉證明書」前，該不
動產所有權仍屬於債務人所有；故在此
之前這段期間，購屋者除非得到債務人
之許可，否則難以進入察看房屋內部之
屋況（即使是空屋也不可隨意進入，恐
有觸犯刑法第306條侵入住宅罪之疑慮）
。此與一般市價之房屋相比較，內心確
實有些許不安全感；尚且法拍屋也無物
的瑕疵擔保責任，假如交屋後有任何問
題，購屋者也必須自我承擔此一風險。
三.法拍屋得標後應依照合法的程序流程
申請點交，同時必須找到原所有權人溝
通其搬遷事宜。
四.你必須再予注意屋空人不空、人空
物不空、屋不空人不空、有無合法佔
用人、有無租賃權、有所有權有無使
用權等事實與法律上的權責問題，做
一全面的通盤思考後，才能達到合法
、和諧來交屋，若遺漏任一環節而產
生紛爭那是不值得，在此祝福你能圓
滿快樂的交屋。
五.標購法拍屋後如果你沒依照一定流
程，在專業與實務等相互配合下隨便
就搬進去，其後續所產生的問題可不
小，當然法拍屋是很好的投資方式，
這是好的開端，很多人在此致富，但
也有不少人因專業不足而在此遇到困
難，大致有以下幾點你必須事先了解
：
六.購屋者「自行投標」大致歸類約有
以下幾點
從事於代客標購或代客點交的法拍業
者是屬於專門的職業範圍，法拍從業
人員除了應備的專業知識外，對於法
令的專研與新知的求取態度更應積極
進取，並配合著無數經驗的累積才能
成為一名稱職的法拍從業人員，很多
學無專精的法拍從業人員，或因經驗
不足，或因專業知識專研不夠深入等
因素，草草結束營業甚至去向不明者
大有人在。
在極需高專業知識與高技術並行的拍
賣屋標購中，稍有不慎就會造成重大
的損失，所以在標購拍賣屋前確實需
要仔細審查與深入的研究才不致有所
錯誤產生；而一般的投資人常以投資
或自住為主要訴求，在不了解拍賣屋
所需應備的專業知識與經驗能力前，
很容易受到親朋好友的鼓舞與煽動下
，自行貿然的投入法拍屋標購的行列
，待得標後面對重重的問題接踵而來
，常使得自行投標的得標人不知所措
，一旦審查不嚴謹或因專業的不足，
有人付出了慘痛代價無法點交，甚至
須經長年的訴訟亦無法得到有效的解
決；更有得標人遇到棘手的產權與點
交問題而求助無門。
1. 產權調查不清
2. 税費調查不清
3. 價格評估錯誤
4. 屋況無法確保
5. 無法交屋之危險
6. 點交案件變不點交
7. 違法（被告）之危險
8. 海蟑螂惡意占有
9. 債務人賴皮不走
10. 黑道或遇到抗爭
11. 不諳點交程序流程
12. 協調不易或方法錯誤
13. 缺乏專業的法拍顧問
14. 拍賣公告解讀有誤
15. 沒有經營智囊團隊協助
16. 道聽塗說拿血汗錢開玩笑
17. 留下祖先牌位無法處理
18. 留下眾多神明銅像難以處理
19. 承租中的房屋拒絕搬遷
20. 公告為空屋卻明明有人居住
21. 空屋但得標後馬上出現不明占有
22. 缺乏實務經驗
23. 分身乏力、所付心力不成比例
24. 專業法令與專業實務多如牛毛
25. 專業能力不足
26. 執行效率不彰
27. 無配合廠商折扣優惠
28. 多花冤枉錢
29. 債權人或前屋主或承租人之騷擾
30. 更大金錢損失或無法收尾
七.另於法拍屋標購時，本身亦應對以
下各點做分析，才不致有問題產生，
在此提供予你做參考，希望對你有所
幫助：
1.點交實務分析
2.各項產權分析
3.各項稅費分析
4.各項佔有排除分析
5.合法和諧交屋分析
6.頑強抗拒心理分析
7.民事法律分析
8.法拍程序流程分析
9.各項民事拍賣案例分析
10.自行投標糾紛案例分析
11.法拍業者糾紛案例分析
12.不良不肖業者手法分析
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~~本題若需補充之處，富門再予回答~~
以上回答希望對你有所幫助。參考自:
- 2008-08-26 01:13:49 補充
13.優良法拍業者應備條件分析
14.刑事法律分析
15.各項刑事拍賣案例分析
16.法拍程序流程改進分析
17.保障得標人權益分析
18.保障承租人、債務人、佔有人權益
分析參考資料 富門法拍屋即時資訊網http://www.815.com.tw - 2008-08-26 01:14:11 補充
19.標購SOP流程改進分析
20.法拍標購各項細節查檢表制定分析
21.拍賣房屋統計與區域物件分析
22.拍定價與市價行情比較分析
23.法拍相關法律、法規分析
24.法拍效率化、制度化改進分析
25.法拍屋品質改善分析
26.法拍屋安心保障制度研究分析參考資料 富門法拍屋即時資訊網http://www.815.com.tw - 2008-08-26 01:15:48 補充
八.另提供日前97.5.20新聞報導，此間
房屋法拍屋的拍賣公告為『空屋』，
得標人在尚未點交前，即進屋整理，
而被扭送法辦的案例，你可參考看看:
新聞網址:
http://udn.com/NEWS/SOCIETY/SOC4/4347709.shtml參考資料 富門法拍屋即時資訊網http://www.815.com.tw - 2008-08-26 01:16:18 補充
買屋尚未點交 侵入打掃被告竊
【聯合報╱記者趙容萱／台中報導】 2008.05.20 04:40 am
買法拍屋要注意，姚姓男子在北屯區同榮一街的公寓住家日前遭法拍，
他發現38歲謝姓買主在點交前，即進屋整理，使他屋內電器失竊；謝姓
買家對此頻頻喊冤表示，是聽信房仲業者說法入內整理，並不知觸法。參考資料 富門法拍屋即時資訊網http://www.815.com.tw - 2008-08-26 01:16:41 補充
中市建築開發商業同業公會祕書長李中說，房屋買賣除了取得房屋所有
權外，要完成交屋手續才能入住，也就是前屋主或前屋主所委託的房仲
業者，把房屋內所有房間的鑰匙等交給買主，並且由買主簽收才算完成
，買主不可以在交屋、取得鑰匙前，找來鎖匠逕自開門或換鎖。
市警第五分局四平派出所調查，姚姓男子的房子，今年1月8日遭法院拍
賣，由謝姓男子以196萬2000元得標，法院以書面通知謝姓男子完成拍賣
程序，但尚未點交。參考資料 富門法拍屋即時資訊網http://www.815.com.tw - 2008-08-26 01:17:03 補充
姚姓前屋主提告指出，1月26日下午他返家時，發現房屋大門開啟，疑遭
人非法入侵，屋內的家具、電器用品，包括沙發、電視、冰箱、洗衣機、
2台冷氣機、熱水瓶、無線電話、床鋪、衣櫃，以及800元美金都失竊，
他在屋內發現2名陌生人，報警處理。
警方發現，這二名男子為謝姓買家及林姓友人，由於這戶公寓還沒辦理
產權移轉以及點交，也沒有經過姚姓屋主的同意，二人逕自侵入民宅，
並且清理姚姓屋主的物品。參考資料 富門法拍屋即時資訊網http://www.815.com.tw - 2008-08-26 01:17:25 補充
謝姓買家告訴警方，他委託不動產公司標下這戶公寓，並取得法院不動產
權利移轉證書，由於這戶法拍屋註明空屋，他聽信不動產公司陳姓經理人
專業建議，才會進屋打掃，不知道觸法。
謝姓買家表示，他沒有偷竊這批家電、家具，清出來的物品全部放在他的
公司，用帆布蓋好，前屋主隨時可取回。但警方訊後，仍將謝姓買家依竊
盜罪嫌函送法辦。
【2008/05/20 聯合報】參考資料 富門法拍屋即時資訊網http://www.815.com.tw - 2008-08-26 01:17:44 補充
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以上回答希望對你有所幫助。
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