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問:
1.與原屋主契約還有10個月,法院不點交. 新屋主於7月16日
拍賣得標, 迄今8/12地政尚未過戶取得所有權狀. 欲與本人
重打契約收取租金, 聲稱已取得法院"權利移轉證明", 房子
就是他的?
2.我問過律師: 應以取得所有權狀才可重新打契約, 因為在
取得權狀前仍有變數, 且與前屋主的契約仍在. 這是正確的
嗎?
答:
===========================================
1.取得法院核發的權利移轉證明書，即取得不動產所有權。
2.並不是以取得所有權狀時才有所有權。
3.以下就取得所有權做一說明，你可參考看看:
4.不動產權利移轉證書取得後之權益如何？
強制執行法第九十八條規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發
給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產
亦同。」
5.由此可知，得標人在取得執行法院所發給的權利移轉證書之日起，即取得
不動產所有權，但該不動產所有權如果未經地政機關登記，能否處分其物權
呢？
6.依民法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判
決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」（最高
法院９２年臺上字第 114 號裁判、８７年臺上字第 298 號裁判、８６年臺上
字第 3443 號裁判參照）。
7.又依最高法院民國五十六年七月十九日５６年臺上字第 1898 號判例要旨：
「基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第七百五十九條規定之範圍，
一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更
予處分，則不以登記為生效要件。」
8.由此可知，得標人於收受法院發給之權利移轉證書起，即取得該不動產所
有權，並不以至地政機關辦理所有權移轉登記為要件，但如買受人日後須處
分該不動產，依民法第七百五十九條規定，非經地政機關辦理所有權移轉登
記，則不得處分其物權，此點購屋者應加以注意。
再依前司法行政部民國三十五年十一月十三日京公民字第 4137 號函釋：「案
准貴署三十五年十月九日京籍第 325 號公函，以據陝西省地政局電呈，司法機
關因強制執行而拍賣土地時，應與地政機關會同辦理，囑查核見復等由，並抄
送原代電及原議案各乙份，准此，查民事強制執行中，債務人應交出書據而拒
絕交出時，依強制執行法第１０１條規定執行時，法院以公告宣示該書據為無
效者，與地政機關因登記追繳土地之原所有權狀無著時而公告無效，係屬兩事
，自可個別辦理。
9.至已依土地法辦理總登記之地方，法院拍賣債務人之不動產，法院應依照強
制執行法第九十七條發給權利移轉證書於買受人外，不應再為不動產登記，已
由本部通令各司法機關，嗣後注意。又法院拍賣債務人土地時，依土地登記規
則第二十一條（編按：３５年舊法）得據買受人之請求發給登記原因證明書，
以便持向地政機關登記，其拍賣土地之賣價，如超過原地價，原所有權人不繳
納土地增值稅時，法院得斟酌情形，代為扣繳各節，是屬可行，嗣後各司法機
關可予照辦。茲准前由，除分令各地司法機關遵照外，相應函復，即請查照為
荷。」
10.買受人自領得權利移轉證書之日起，是否取得該不動產所有權及其孳
息呢？
依民國二十一年三月三十一日院字第 714 號解釋：「甲商號因對乙負有債
務，以其鋪屋抵押於乙，嗣經判決確定執行，拍賣該屋，丙苟已依法拍定
，如數繳價並執有營業證書，則該屋縱尚未交付而其所有權固早已移轉於
丙，此時甲號股東丁，雖發見甲號經理戊與乙有串通詐欺侵佔情弊，以刑
事告訴亦祇能對乙及戊求償損害，究不能謂丙尚未取得該屋所有權而拒絕
其交付之請求。」因此，買受人自取得權利移轉証書日起，即擁有該不動
產所有權及其孳息收取權利
===============================
~~若有其它不明瞭之處，富門再予回答~~
以上回答希望對你有所幫助。
1.與原屋主契約還有10個月,法院不點交. 新屋主於7月16日
拍賣得標, 迄今8/12地政尚未過戶取得所有權狀. 欲與本人
重打契約收取租金, 聲稱已取得法院"權利移轉證明", 房子
就是他的?
2.我問過律師: 應以取得所有權狀才可重新打契約, 因為在
取得權狀前仍有變數, 且與前屋主的契約仍在. 這是正確的
嗎?
答:===========================================
1.取得法院核發的權利移轉證明書，即取得不動產所有權。
2.並不是以取得所有權狀時才有所有權。
3.以下就取得所有權做一說明，你可參考看看:
4.不動產權利移轉證書取得後之權益如何？
強制執行法第九十八條規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發
給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產
亦同。」
5.由此可知，得標人在取得執行法院所發給的權利移轉證書之日起，即取得
不動產所有權，但該不動產所有權如果未經地政機關登記，能否處分其物權
呢？
6.依民法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判
決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」（最高
法院９２年臺上字第 114 號裁判、８７年臺上字第 298 號裁判、８６年臺上
字第 3443 號裁判參照）。
7.又依最高法院民國五十六年七月十九日５６年臺上字第 1898 號判例要旨：
「基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第七百五十九條規定之範圍，
一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更
予處分，則不以登記為生效要件。」
8.由此可知，得標人於收受法院發給之權利移轉證書起，即取得該不動產所
有權，並不以至地政機關辦理所有權移轉登記為要件，但如買受人日後須處
分該不動產，依民法第七百五十九條規定，非經地政機關辦理所有權移轉登
記，則不得處分其物權，此點購屋者應加以注意。
再依前司法行政部民國三十五年十一月十三日京公民字第 4137 號函釋：「案
准貴署三十五年十月九日京籍第 325 號公函，以據陝西省地政局電呈，司法機
關因強制執行而拍賣土地時，應與地政機關會同辦理，囑查核見復等由，並抄
送原代電及原議案各乙份，准此，查民事強制執行中，債務人應交出書據而拒
絕交出時，依強制執行法第１０１條規定執行時，法院以公告宣示該書據為無
效者，與地政機關因登記追繳土地之原所有權狀無著時而公告無效，係屬兩事
，自可個別辦理。
9.至已依土地法辦理總登記之地方，法院拍賣債務人之不動產，法院應依照強
制執行法第九十七條發給權利移轉證書於買受人外，不應再為不動產登記，已
由本部通令各司法機關，嗣後注意。又法院拍賣債務人土地時，依土地登記規
則第二十一條（編按：３５年舊法）得據買受人之請求發給登記原因證明書，
以便持向地政機關登記，其拍賣土地之賣價，如超過原地價，原所有權人不繳
納土地增值稅時，法院得斟酌情形，代為扣繳各節，是屬可行，嗣後各司法機
關可予照辦。茲准前由，除分令各地司法機關遵照外，相應函復，即請查照為
荷。」
10.買受人自領得權利移轉證書之日起，是否取得該不動產所有權及其孳
息呢？
依民國二十一年三月三十一日院字第 714 號解釋：「甲商號因對乙負有債
務，以其鋪屋抵押於乙，嗣經判決確定執行，拍賣該屋，丙苟已依法拍定
，如數繳價並執有營業證書，則該屋縱尚未交付而其所有權固早已移轉於
丙，此時甲號股東丁，雖發見甲號經理戊與乙有串通詐欺侵佔情弊，以刑
事告訴亦祇能對乙及戊求償損害，究不能謂丙尚未取得該屋所有權而拒絕
其交付之請求。」因此，買受人自取得權利移轉証書日起，即擁有該不動
產所有權及其孳息收取權利
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~~若有其它不明瞭之處，富門再予回答~~
以上回答希望對你有所幫助。
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