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鉅亨網
2008 / 11 / 21 星期五 18:00    
雖然房市的榮景已經遠離，信貸泡沫也已破滅，但在不久之前，抵押貸款業確實是個能讓平凡人物搖身變成百萬富翁的上選行業。

《BusinessWeek》報導，像Sharmen Lane這樣放棄了高中學業的年輕女性們，都能在這晦暗的業界中找到一片天。她們的名片上印著「抵押貸款批發專員」的職銜，而她們在這個領域的經歷，恰好可以讓大家一窺，導致抵押貸款業界的魯莽與耽溺，和其崩毀的深層原因。

抵押貸款批發專員的崛起，比房市泡沫的成形更令人感到好奇。批發專員的工作，是從獨立抵押貸款經紀處買入貸款申請書，放款機構核准後，就依此借出款項。而批發專員賺的是佣金：愈多貸款申請成功，他們賺得就愈多。

在房市大好的時期，放款機構批准貸款申請後，會將它們包裝成證券。雖然後來證明，從貸款經紀、貸款批發、放款機構，到最後變成證券，是一條走向災難的道路；但在房市正繁榮時，批發專員是一批躲在幕後的高收入戶。

Lane原本是一位美髮師。她在1997年進入放款機構New Century Mortgage工作後，在2002年買了一幢 100萬美元的房子，2003年又買了幢 120萬美元的房子。

接著釀成了貸款熱，許許多多的批發專員要從貸款經紀人那裡爭取有限的貸款申請，而有些經紀人就決定利用這點來交換一些額外的好處：性。

許多曾任貸款經紀與批發專員的業內人士說，桃色的貸款交易後來變得很普遍，若不肯跟對方上床，就搶不到貸款申請書。Lane說，她曾前往加州San Jose拜訪一位貸款經紀，對方在辦公室裡對她提出性邀約，因她拒絕「更進一步」，結果交易也告吹，她沒有得到任何貸款案件。

Lane說，若為了取得交易而跟對方上床，消息在業界很快就會傳開，而她不願意自己變成那樣的女人。她在2007年倒閉前就離開，現在在紐約擔任激勵成長課程講師。

投資泡沫總是會演變得愈來愈過分，房市泡沫也不例外。除了貸款經紀人與批發專員之間的桃色交易外，從法院的文件與訪談紀錄中可以得知，有些批發專員會賄賂同事、竄改文件，經紀人也大膽與放款公司勾結變造文件。而負責審核、批准抵押貸款申請的承辦專員，也向批發專員要求祕密的「疏通費」，以通過那些他們明知屬於詐欺的案件。

批發專員們錦衣玉食的日子，從華爾街開始，也在華爾街結束。

房市正起飛時，大型投資銀行盡可能地買入貸款，將其包裝在一起後轉為證券發售。在2006年極盛時期，全美前10大投資銀行共發售了總值 1.5兆美元的抵押擔保證券。2000年時，規模還僅有2450億美元。

而為了保持貸款活動不中斷，投資銀行也開始進入此產業。起先，投資銀行買入小型獨立的貸款批發公司，接著是擴張次貸放款公司的信用，再來是買入一些次貸放款公司。2006年，全美前 6大投資銀行花費約22億資金購入次貸放款公司。

這使華爾街擁有了要求發放更多次級貸款的權力，因為這種貸款利率最高，獲利也最可觀。而在絕大部分狀況中，經紀人與批發商也非常願意配合，畢竟，有愈多貸款案件申請成功，他們也就賺得愈多。

一位在1997年大學甫畢業，就進入這個產業擔任批發專員的不願具名女性表示，在2004年，她一年可以賺進數十萬美元。她雇有司機隨時待命，載送她與朋友穿梭於上流夜店、餐廳與派對中。而且她經常讓朋友採購各大名牌，然後由她埋單。「那是我們生活中最美好的一段日子。」她說。她現在在加州另一家放款機構做業務代表。

有貸款經紀人指出，女性批發專員在金融業的能力並不特別出色，但很會利用她們與生俱來的籌碼，以得到更多貸款案件。貸款經紀商通常會雇用年輕、有能力的男性經紀人，而打扮光鮮亮麗、身材勻稱的女性批發專員則會前來一一拜會，雖然她們對產品一無所知。

當然，對任何產業而言，雇用具吸引力的女性業務是很實際的事。而在華爾街，這些美麗的花蝴蝶在入夜後上演風流戲碼，也很常見。

不過在次級抵押貸款業，這種情形更加誇張。有經紀商說，是這些女性專員主動投懷送抱。貸款經紀商 Pacific Union Financial總裁Evan Stone說，這些「訓練不足、穿著清涼」的批發專員，經常以此誘惑經紀人。

Stone 表示，常常會有穿著迷你裙的業務代表前來拜訪，並宴請他和手下的經紀人團隊。甚至曾有位批發專員邀請他一起飛到芝加哥「共度美好時光」。不過，他說他對這種風流好處一概拒絕。「有些很不妥當的交易會在那種情形下完成，那也正是她們費心打好關係的目的之一。」

除了經紀人，有些批發專員亦用此手法拉攏同事，疏通申請關節。為了增加自己的收入，有些同公司的貸款承辦員也會核准有問題的申請案件。一位不願具名的 Washington Mutual經理人就說，曾有位穿著深Ｖ領襯衫的女同事跪在他桌邊說，「我真的需要這筆案子。要我做什麼都行。」

除了桃色交易，貸款申請資料不符事實的狀況也層出不窮。曾在 Argent Mortgage擔任批發的Melissa Hernandez就說，「我曾走進抵押貸款辦事處，看到經紀人公然在剪貼收入文件、償債存根、使用修正液，還竄改社會福利號碼。」

有些批發專員則自己動手修改文件，好讓客戶符合貸款資格。比如利用影印的方式，更改客戶的付款紀錄與銀行帳戶證明。還有些專員修改客戶的職銜，如讓一位園丁變成景觀公司老闆─當然，所得資料也順便三級跳。

這些批發專員深諳貸款體系的運作，也知道該如何利用其疏失。而當這成為一種風潮，不肯承辦、核准不良貸款的員工，反而可能遭到懲處。

曾在貸款公司GreenPoint曼哈頓分行任資深承辦員工的Rachel Steinmetz說，曾有批發專員要求她核准不符合申請條件的貸款。

在 Steinmetz對紐約聯邦法庭提出的不當終止合約告訴資料中，2006年 4月，她曾告知上司，一件申請案的內容有可疑之處。這件貸款申請所附的文件不足，借款人收入數字和房屋估計價值也有被灌水的疑慮，因而退回了此件申請。但當她外出度假時，其主管不但通過了該件申請案，還不顧她的抗議，以她的名義核可該筆貸款。

Steinmetz 透過律師指出，她因不願核准不良貸款而遭懲處。其主管明知她是一位虔誠教徒，但仍在安息日等宗教節日前夕，增加她的工作量，或是召開不必要的會議。

她說，到了2006年 6月時，雖然她已達成個人工作績效額度，上司仍拒絕發獎金給她。 Steinmetz現在向Capital One (COF-US)索賠，要求1000萬美元損害賠償。

Capital One 2006年購併了GreenPoint，而且不到一年時間，就關閉了該公司。Capital One發言人Diana Don則說，「我們認為這些宣稱不足採信，而且有信心能贏得訴訟。」

其他企業也被爆料有類似的狀況發生。在加州高等法院一起不當中止合約與騷擾訴訟中，Coleen Colombo和其他 5位女位雇員，也有類似的遭遇。

她們在2003年進入貸款公司BNC Mortgage子公司 Concord工作時，表現其實很好，還得到「超乎期待」的最佳考績評分。但從2005年起，環境就轉壞了。

那時有位男性批發專員，經常遞交有問題的貸款案件給 Colombo，薪資、職業、房屋估值等資料常有錯誤。該批發專員還曾試著賄賂她，好讓有問題的申請案通過。

據說，在 BNC各分行，這種「打通關節」的情形很常見。曾任該行批發專員的Sylvia Vega-Sutfin就說，有些承辦人員會要求收「疏通費」，不管他們是否核准案件，這筆錢都要拿。但 Vega-Sutfin拒絕，於是她的貸款案件就會自動不翼而飛，也讓她的佣金收入大幅下降。而她的老闆只說，「他們拿妳來殺雞儆候，抱怨的下場就是如此。」

而 Colombo也曾將同事意圖賄賂她的情形，寫電子郵件向區域副總裁報告，卻被置之不理。而當她休完短假，銷假上班時，分行經理告訴她，有同事因為她「打小報告」，希望她離職。那位曾經想賄賂她的同事，也開始經常故意觸碰她的身體，讓她感到「不舒服而且害怕」。2005年， Colombo就離開了BNC。

抵押貸款批發專員的美好生活，就在2006年底，次級貸款市場開始出現問題時畫下句點。接下來，銀行緊縮銀根、節制放款，貸款機構也被迫買回一些之前放出的高風險貸款。就在市場正沉溺於興奮與瘋狂時，數千名批發專員也被掃地出門。看來，該是他們找新工作的時候了。

雖然之前有提過 不過這篇是相當完整的 大家耐心看完 ㄧ定會有收穫的!!