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大賣場

在房地產市場上大賣場近幾年來成為銷售房屋之重要訴求，因為住宅區若設立大型賣場，生活機能大為提昇，市場景氣時，市區大型賣場對區域房價更有明顯的拉抬效果，在不景氣時，大賣場對住宅房價有支撐作用。

買屋在地點選擇上首重地段、交通與生活機能，理所當然大賣場（包括大型量販店或購物中心）在居家生活機能上有明顯加分作用，如果大賣場是設立在市區或是社區內，基於生活採買需求的滿足，對周邊人口自然形成磁吸效應，人潮、商家聚集更形成一個新的大賣場商圈，當地房價自然水漲船高。

捷運

買房子要「逐捷運而居」，除了交通方便，更重要的是房子能愈住愈值錢。房地產業者最近多項調查就顯示，捷運住宅多從捷運規畫之初就開始上揚，動工時漲一波，通車時再漲一波，通車後還會繼續漲。

所謂捷運住宅，一般而言係指以捷運站為中心點，半徑500公尺 以內的房子，走路頂多只要10分鐘，不一定是大樓住宅，一般電梯華廈、公寓、店面也算在內。

包括信義房屋、中信房屋最近都針對台北地區捷運住宅房價變化進行調查，其中在已通車的67個捷運站部分，信義房屋發現，只要是和捷運站沾上邊的房子，這幾年都是大幅飆升，平均漲幅漲達到55.4%，也就是說，如果原來房價 一坪20萬元的房子，現在 一坪 已經變成31萬元，而如果本來 一坪30萬元的，現在則是46.6萬元， 一坪 漲16.6萬元，30坪 房子就增值了近500萬元。

另外，根據永慶房仲集團的統計資料顯示，這 3年來捷運站周邊區域漲幅以板橋站增值潛力最驚人，房價從2005年的每坪19.3萬元增加至2007年的32.2萬元，成長幅度高達67%。

臺中市政府新聞處今年2月21日 發布訊息表示，市政府今年編列14億元預算，7億用在路線取得，包括松竹－北屯、北屯－文心、文心－建國等3個轉彎段，另7億用在7站8處聯合開發不成時的用地取得。

捷運場站聯合開發

隨著臺北都會區的大眾捷運交通網路成形，大臺北的都會居民交通及生活越來越便利。 「捷運站在哪？」、「距離捷運站多遠？」及「哪一個捷運站下車？」幾乎是大家常常聽到的字眼，也因為捷運對居民日常生活的重要性與日俱增，更突顯了捷運設施用地開發的重要。

捷運聯合開發案係由公部門主導，參與開發除地主外還有投資者、聯合開發大樓及捷運場站之建築規劃設計團隊及營造施工團隊，如聯合開發案牽涉公益設施回饋當地政府更需結合地方公益需求，比較一般土地開發案其時程更長、投入之人力、財力、物力更多、所需整合營建介面也更為複雜，也因此捷運聯合開發大樓於當地房地產市場往往具有一定程度之代表性及示範性。

經由上述分析，可更清楚瞭解捷運聯合開發案於當地房地產市場之影響，展望未來，隨著後續路網的開通，捷運車站的設立帶來交通的便利，更能促進當地人口及產業發展。

   捷運聯合開發對當地房地產市場之影響，可分為以下幾點：

（一）房價方面

捷運聯合開發案具整體規劃且結合捷運交通便利性，此產品因相對供給少且具一定需求性，依房地產市場之供需原則其價格具有支撐及看漲的優勢。

（二）地段方面

而捷運聯合開發案具備交通便利的最大優勢，結合捷運、機踏車、公車及其它轉乘交通設施可快速通達至其它地區，形成更寬廣的網絡，因此，房地產市場亦隨捷運系統之開拓而水到渠成、水漲船高，使當地房地產與交通脈動結合，縮短城鄉發展差異，進而創造最高之附加價值。

（三）客源客層方面

「捷運在樓下，到站就到家」即為購買捷運聯合開發案之購屋者最強的購買動機。由於捷運站設站位置多位於市區精華地區或偏遠地區人口密集處，因此往往吸引上班族、投資客或生活步調快速的族群的青睞。

（四）總體景氣方面

捷運聯合開發案由於產品具特殊性及差異化，因此與一般土地開發案比較，在房地產景氣波動循環過程中，受到房地產景氣之領先、同時及落後指標如區域的不動產供給量過多等的負面影響相對較小。

綜上所述，在房地產景氣較差時，捷運聯合開發案之產品不論預售或先建後售，相對具有抗跌性及穩定性；而房地產景氣較佳時，其產品銷售表現自然亮麗。

學區

望子成龍、望女成鳳，是為人父母者最大的心願。為了讓子女贏在起跑點上，「現代孟母」應運而生；他們從孩子還沒有出生，就忙著打探設籍規定，找房子；等孩子出生之後，就忙著找學區、遷戶口，若買不起房子，就四處拜託親友，提供設籍。

根據永慶房仲網針對明星學區市調結果顯示：有高達 57.7 ％ 的受訪民眾會為小孩就學問題，而選擇明星學校附近設籍；其中，為了讓小孩搶讀明星學校，4成5民眾選擇用購屋方式，直接解決小孩的就學問題；4 成 2 民眾則會選擇在明星學區內找親友設籍由於學區地段極佔優勢，有不少家長就透過或租或買的方式，提早取得明星學區的居住證明，好讓子女搶得入學資格，連帶提升明星學區身價看漲。

中信房屋也對旗下 237 家加盟店成屋交易量進行賣點分析，結果：學區以 57.06 ％ 的高投票率成為票房保證第一名；去年全台 44 處「價量齊揚」的交易熱點中，學區因素占了 1 / 4，遠超過交通建設、重劃區造就的熱門區段。

中信房屋總經理特助胡佩蘭更預估，明星學區的議題，每年為中古屋市場創造了超過 100 億元的交易商機。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，明星學區高房價並非一般家庭能負擔，所以，經濟能力一般的家長，只能透過找親友設籍來完成小孩的求學大事；但是，只要經濟許可的家長，在顧及小孩交通往返、資產保值等因素，仍會以良好的學區，作為購屋或換屋的首要考慮。

明星學區成為當地房價抗跌的主因，在於學校設置於當多能帶動區段人文氣息，因此有「明星學區＝明星地段」的說法，這是因為學區住宅本身就佔有兩大優勢：第一，優良的學區大多位於老城區的中心，交通便利、人文薈萃，居民素質高，各項生活配套也比較完善，地區發展成熟，生活便利性佳，治安亦良好。其次是優秀的學區提供了高質量的教育環境，不管是對換屋族還是年輕的首購族群都頗富吸引力，對投資客來說明星學區更是他們最想搶進的黃金標的。
　　
　　此外，購買學區房屋的居民也能體會到學區的價值所在，大多數人有惜售心理，寧租勿賣，因而供應量有限，轉手性強，不少購屋者除了自用外，也會購買學區住宅用以保值、投資，可預期的是，未來學區住宅自用投資皆宜的優勢，將帶領明星學區的房地市場持續攀升。

現在社會不婚率節節高升，加上少子化現象顯著，以前是「家有一老，如有一寶」現在恐怕要改成「家有一小，如有至寶」，父母為子女更好的教育著想，為中古屋市場創造了每年逾100億以上的房產交易商機。

    不論是一般住宅或是商舖店面，凡是在學校附近的房價大部分能較區域平均行情高，顯示學校周邊的房地產保值性高、抗跌性強。

    要挑選學區周邊的房地產，距離最好不要超過2公里 ，人口密度高的都會區，以學校為圓心輻射出去的房價影響半徑就比較短，若以北、中、高六大縣市為例，影響距離平均在學校周邊500公尺 以內。

    以一般住宅來說，學校周邊房產的價差，依各縣市有區域性與商圈性的不同表現，但平均而言可高出8.9%至45%的行情，其中南投縣學區住宅與一般住家高出45%，是全國落差最大的區域；而店面也有6.8%至61.9%加值空間。

    至於學校周邊房產該如何購置與投資？國中、小學附近的房子，因為環境單純，加上就學方便，如果學校風評不錯，則是自住設籍皆可的選擇；至於店面，則建議經營在已成型商圈內，這樣不論是要一買一賣或是出租給人做生意，都有穩當的承接性。

    另外，高中職文教區附近，因為相衍而生的各項生活機能完備，所以作為住家選擇會是不錯的地方，店面則同樣建議在已成型的成熟商圈內，能將投資風險降到最低而有較高利潤的報酬。

    雖然政府宣示將實施12年國教，看似拉近了城鄉的差距，不過民眾向來有明星學校的迷思，加上固有的明星高中既有的優越師資、優良的治學傳統，因此雖然12年國教讓廣大學子看似降低了升學壓力，未來在面臨大學申請門檻時，競爭卻更為激烈。

    由於高所得者仍會以購屋方式為小孩選擇較優質的就學環境，明星學區的住宅需求可能不減反增，投資型的購屋者也看準這個商機進場，預料明星學區的房價及租金仍是水漲船高，房價行情也會持續發燒。

公園綠地

在寸土寸金的都會區中，櫛比鱗次的建案、水泥叢林的方盒住家，卻看不到半點綠意，讓人頗感窒息；如果能在都會區中，尋覓一方綠地藍天，又能兼具都會生活的便利，對住宅的增值、保值自然極具加分效果。

公園、綠地一向被視為是淨化都市空氣的「都市之肺」，公園周邊住宅，特別是可一覽公園綠意的公園住宅，其房價不僅高人一等，保值及增值也都優於一般區域的非公園住宅。公園、綠地周邊的公園住宅之所以迷人，在於它提供了一般都市住宅社區最缺乏的活動空間，加上綠色植物還有隔音、降溫、濾塵、淨化空氣的功能，因此符合樂活居的健康概念。

此外，公園住宅擁有較大的公園與綠地，房子與房子之間的棟距較大，隱私權也獲得更高的保障。因為具有這些優點，所以在全台灣北中南都會區之中，公園住宅幾乎都成了當地最高價房屋的代名詞，也是自住及投資者的最愛。

內政部營建署曾統計，各大都會中每人可享有公園綠地的面積，台中市居全國第二位，僅次於高雄市。儘管台中人擁有較高的公園綠地，但是台中市一些鄰近公園綠地的住宅，還是明顯的成為當地優質住宅的首選，特別是美術館及科博館的綠園道周邊，更是台中豪宅最多的地方，周邊中古大樓房價在每坪150,000元至210,000元之間，預售屋則在每坪220,000元至260,000元之間。
    不過在台中挑選公園住宅時要注意兩個特殊的地點，一是中區的台中公園，特別是公園路旁，雖然該路段高樓住家可俯瞰整個台中公園，但因充斥著一些特殊行業，加上台中商業重心已由中區移到七期重劃區，所以該路段的公園住宅不但無法增值，反而有不易轉手的情形；另一個地方是西屯區的都會公園周邊，因為西屯區已屬台中市的邊陲地區，生活機能及交通條件都不佳，所以也不是理想的公園住宅。

春耕不動產亦曾就台中市公園、綠地旁的住宅與同區域的其他住宅做比較，發現在房市景氣，公園、綠地住宅的房價，要比一般住宅貴上20到25%。房市不景氣時，公園綠地旁的住宅，房價保值（跌幅）比一般住宅少跌10到15%。

注意這幾個小地方

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